国家执行了近半个世纪的经租房政策近两年来受到越来越多的质疑，法学界、经租房政策的利害关系人（这里仅指经租房所有权人及其继承人）要求彻底解决经租房问题的呼声不断，与之对应的另一面是，政府操持经租房政策事务的相关职能部门在这种要求解决问题的呼声面前是雷打不动，相反，各地相关的职能部门却反其道而行之。最新一段时间里，一个规律性的现象是，各地经租房户（或继承人）纷纷电话及书面函件予我，反映政府房管部门或其工作人员公然开始出售被他们非法控制了近半个世纪的经租房，另一个规律是，面对自己享有所有权的房产被他人非法出售敛钱的局面，所有的经租房权属人都心急如焚，但所有的人都无能为力。桎梏于含最高人民法院在内的各地法院对有涉经租房问题的讼争法院一律不得受理荒唐释解的现实存在，经租房权属人权益的法律保护处于绝对的无助境地，而它的另一面是，法律对相关职能部门针对经租房权属人的合法权益的任何违法甚至是犯罪之举都不能去作任何法律上的判断，对其不法行为的保护处于绝对的安全境地，且不说在法治价值角度，即使从情理文明的角度，这都是令文明人类不可思议的存在。
　　 经租房，根据手头资料，最早作为政策的书面形式出现在1956年，当时的中共中央书记处第二办公室于当年的5月18日制订了一份叫《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》（下称《意见》）的文件。《意见》中提出一些当时可能被官家认为合理但在今日看来则近乎荒谬的思想，即对城市私有房产在公、私房比重中过大的问题表现出相当的忧虑。诸如当时最高如苏州的私产比例占了86%，上海为66%，北京则为53.85%。《意见》认为，私房比例过重带来“目前房屋租金比较混乱（有这种联系！），欠租情况比较普遍，租赁关系中还存在种种的中间剥削”。《意见》以上海为例，说上海仅二房东（实为今天的房屋中介经营者）就有六千户（在今日看来，这是政府扩大就业门径的政绩）。《意见》最终得出：“城市房屋私人占有制与社会主义建设之间的矛盾日益尖锐”的让今人感觉是莫名其妙的结论。鉴此，决定：“对私人房产改造的形式：由国家经租，即由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护，并根据不同对象，给房主以合理的利润”，是为经租房现象起始，是为经租房的内涵。事后，各地于不同时期均制订了大致相同的规制经租房关系的地方规范，诸如北京1958年6月4日之《对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体问题政策的规定》规定了两个纳入改造的起点即：15自然间或总面积达250平米者一律纳入这次“社会主义改造”之列，各地相关规定大同小异。从后来各地的执行情况看，这次名曰“社会主义改造”者，最后实质上是国家依靠强制力在全国各大城市与符合其规定“改造”条件的私房主之间建立的一种以私房出租及利益分配为权利义务内容的契约关系，按现在的民事法律精神界定，实际上是国家通过强制力来逼使私有房产主与国家之间订立的委托经营租赁私有房屋的关系，但当时有一个确定存在是：当时并未涉及到经租房所有权的变化问题。从形式上看，这无疑是一种合同关系。这种合同关系执行不久即由于合同的另一方即国家主体的单方行为使合同发生了改变，这种改变的法律性质、法律效力及溯及力，是我下面要着重谈的东西。
　　 现在政府房管部门中的一些人有一种很阴暗的思想，即每每有人谈及政府执行经租房政策状态的违宪及非法性问题，这些人立即给你扣一顶“否定党的社会主义改造成果”的大帽子，有学者戏称，“文革”在经租房领域还远未结束。社会主义改造的最大“成果”是高度集中的计划体制及完全的公有制状态，而1978年以后的国家改革总方向的实质是什么，其实质即是对“社会主义改造最大成果”的修正及救赎：即打破高度集中的计划经济体制、打破纯公有制一统天下的不正当局面。这里且不论社会主义改造有无成果可言，要落实经租房权属者的法律利益与重新界定社会主义改造根本就是风马牛不相及的。再者，完全赤裸裸地无偿非法地剥夺经租房权属者的房屋所有权根本就不是当时进行“社会主义改造”的初衷，这种极具文革遗风的扣帽子的危险狠招是值得人们警惕的。
　　 国家以社会主义改造为由始行于1956年的经租房政策是非法的，这种非法性质并不因为这一政策的制定主体是国家，也不因为它是社会主义改造的成果，更不因为它在当时有相当存在的情理方面的正当性而改变。
　　 一、对私房予社会主义改造性质本身的非法律性。
　　 经租房政策的制定及施行始于1956年，亦即为中国的第一部宪法颁行的两年后，从法律形式上看，中国社会已进入宪法规制时期。从国家行为价值角度看，当时宪法即已确定任何政党、团体及组织都须在宪法及法律范围内行事的宪法准则。从所有权人权益角度而言，当时的宪法第十一条明确将私有房屋作为公民个人的合法财产纳入宪法的保护范畴，所有权人对自己的财产之占有、收益、使用及处分的权力是全球文明社会的通例，私有房产是绝大多数公民最核心的私有财产、国家制定的任何有可能限制或影响所有权人行使所有权的政策都不得与其已确定了的保护私产所有权的宪法及基本法律相冲突。秦制时期有“治道运行皆有法式”之说，宪法是国家行为的准则，有了宪法，政党、国家行为即不能向革命时期一样极具随意性，否则不仅贻笑大方还遗患无穷。始于1956年的各地制定的经租房规范，最大的、最显著的共同规律是：没有一个个人、没有一个制定部门想到过中国还有一部宪法，这种状态是很令人恐惧的，在一个有宪法及合法政府的社会里，这是不可思议的事，但这在我们的社会里是再平常不过的现实。一方面，当时有宪法存在，且当时的宪法还文义明确地强调了其规制政党及国家权力和保护私有财产的决心，另一方面，当时被改造的房产几乎都持有各地人民政府颁发的权属证书，由合法的政府颁发的权属证书实际上是政府对公民法律财产的确认及对其法律保护承诺，而政府此后执行的经租房政策及其行为施行是没有任何宪法及法律依据可循，其非法律性的地位是可以肯定的。
    从契约建立的角度看，政府执行经租房的无效性问题。经租房关系法律地位的实质是国家基于当时的价值而建立一种合同关系，无论当时国家或双方是否以建立合同关系为目的，或双方当时并无这一目的，或双方当时根本未想到双方之关系的合同性质，均不影响这种存在本身确定的合同关系性质。合同是双方当事人在平等、自愿基础上合意的成果，但在经租合同关系中，这一合同关系的确立与否、合同权利义务内容的确立、合同履行的形式等一系列本应由双方议定的事宜，却必须由国家绝对主导。因此，双方之间确立并履行的是一种无效的合同关系，这种关系的建立违反了所有文明人类确立这种关系时所应共同遵循的平等、自愿、协商一致的古老原则。另一方面，这一关系无疑又因违反了当时的宪法精神而无效。民事关系因违反法律而无效是文明人类的共有准则。
　　 双方之间尽管存在一种无效的契约关系，但由于作为契约关系的另一方从一开始就根本没有将其作为契约关系去建立，而这种关系确立以后也从未想到过它是一种契约关系。从这种关系建立的动因思想到1966年以后的所有履行过程，作为国家的一方，完全将确立这种关系、确立这种关系后的履行事宜看成是正当的国家权力行使内容，整个经租房关系的确立、履行到后来的各部门在不同时期的文件颁行无不昭示着国家强制力的单方性及随意性。经租房权属人无不处于被动及绝对的服从境地。现在有一些专家学者质疑经租房关系的民事契约性质，认为既然一切均由单方决定并绝对掌控之，它就不可能是一种契约关系。全人类，一切合法的政府，其并不天然享有按自己制定的标准及意愿强行介入公民民事权益领域的权力。这里有两个方面，即：一是一切合法的政府均不享有强制介入民事领域的当然权力，二是政府欲体现自己在某一民事领域的强制力意志时其完全不能自行其事，而是循合法渠道推动立法，以通过立法来实现自己这种在调整规范民事领域的强制力意志，亦即政府介入民事领域，以自己的行为影响民事领域的既存状态的正当性并源于政府是否作出了决定，而是政府这种决定是不是具有法律依据，既然这种作法不是政府的天然权力，从民事领域认定这种关系的性质及效力成了唯一的选择。中国各级政府执行了近半个世纪的经租房政策的实质是强行控制私有房产主的合法财产，各级政府直到现在仍无赖式地坚持的这种“政策”，至今没有任何合法依据。一则，政府不能强制操控私有合法财产是全球文明人类的禁地，全球都不可能有这样的法律依据。半个多世纪以来，政府在私有财产领域的罪恶以罄竹难书及无法无天予述之不为过，时至今天的各地长演不辍的强拆和平公民合法私有房产的罪恶每时每刻都在光天化日下发生，但令人颇感欣慰的是，时至今日，中国的立法者还是明白文明人类的立法禁忌，至今未有一部基本法律层面上的、授于政府自定标准、任意操控公民合法私有财产的法律（虽然这并不影响政府在这方面的恣意张狂）。仅此，即可结论，政府至今坚持的经租房政策的非法性。
　　 一九六四年以后不同部门关于经租房所有权归国家所有的文件都是非法的。
　　 经租房政策及其执行一开始即不具有法律的正当性，由于政府这种行为完全没有法律依据，政府与经租房权属者之间勉强仅属一种无效民事契约关系，即使是一种有效的契约关系，任何单方改变这种关系的行为都是无效及非法的，这是从民事契约角度结论政府相关部门1964年以后络续出台的关于经租房权属已归国家的文件效力问题。从法律层面角度而言，1964年以前所有有涉经租房的文件均不涉及对经租房权属归属问题，且从所有这些文件中均可以得出政府与经租房权属者之间关系的民事契约关系的性质。但这以后的情况发生了质的变化，从规则、情理文明角度而言，可以说是发生了十分糟糕的变化。最初涉及对经租房权属调整的文件是1964年1月13日之“国房字21号”国务院批转国家房产管理局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》，该被批复的报告中有一个今天看来是完全错误的思想是：将房屋所有权人抵制这种于法无据于理不通的改造是“反映了私房改造工作中存在着尖锐的两条道路的斗争”。这对私有房主而言是极其恐怖的，由此决定了私有房产主要求保护法律权利选择的痛苦及危险。无论如何，你的私有财产将被改造，闭着嘴屈从者，可以落个全身而退，如果你提出一点不同的主张，你的私有房产将被改造是确定的，“尖锐的两条道路的斗争”必然将把你批倒搞臭，使你终身刻骨铭心的痛苦将不再仅仅是不可思议的痛失合法私有房产的痛苦，而是由于你不接受人民政府的具体改造（在人身方面的改造核心是：绝对服从，财产方面的改造核心是须笑着将财产拿出来）。你在政策上成了人民的对立面，成了长期被革命的对象。许多私房主由于当时在领会政府“社会主义改造方面”一朝失足，酿成其此后人身灾难的终身摆不脱的恶梦。许多人发现，在“尖锐的两条道路的斗争”中，他们从改造者那里得到的恐惧及痛苦超过了任何与魔鬼打交道时可能获得的恐惧和痛苦（时至今日的：交涉经租房问题就是否定社会主义改造的帽子仍让人如临“两条道路的斗争”之境），在这种情势下，政府因此获得的被改造者的财产何来正当性可言。
    另一个直接言及经租房权属人对经租房不再享有所有权的文件是最高法院之1964年9月18日之（64）法研字第80号《关于国家经租房屋的业主实际上丧失所有权》的批复。该批复应当说并没有新的东西，一则，最高法院并非立法机构，其不能以任何形式颁行予夺公民基本民事权益及财产权益的文件，另则，最高法院的这个批复实际上越权解释了国务院批复的文件精神，实体法律、法规、规章及规范的解释权归其制定者是个常识问题，由法院以这种直接解释的形式来剥夺数以千万计私有房产者的所有权的作法，在整个文明人类社会都可谓前绝古人后空来者，也只能是中国特色。上述两个文件颁行后，各级地方政府纷纷效尤，争先恐后地颁行了数不尽的有关调整经租房政策的文件，不谋而合的规律是，公然非法以政府文件形式剥夺公民的财产权。有些文件的制定甚至发生在1987年《中华人民共和国民法通则》颁行以后，这些文件的制定者共同表现出的对中国宪法及基本法律的无知及蔑视令文明社会感到异常的沉重及失望。
　　 二、经租房权属目前的法律地位及其解决出路。
　　 经租房权属目前仍归经租房的所有权人及其继承人，尽管1964年以后不同的部门颁行了一系列改变这种权属的文件，但这些文件都因与宪法及法律相违背而是无效的、非法的。一则，政府在经租房的关系上，明显属利害关系的一方，无论从法律、法理及情理角度，由政府单方决定这些私有财产归政府自己所有是不正当的。第二，全人类，除去暴力革命阶段及黑社会组织外，任何主体，包括国家、政府、法人及任何公民，财产所有权的合法取得方式仅为两类，即法定（亦曰法律取得）取得和约定取得，外乎这两种取得方式的任何取得均为非法取得。经租房所有权的政府取得即属非法取得。这毕竟是在中国有了合法政府、中国有了宪法及基本法律时际的取得，而这种取得恰恰与政府须据法行事原则及中国的宪法及基本法律精神完全悖离。现在还坚持认为政府对经租房已享有了所有权，唯一可释疑的依据即是：滥用权力天然合理的无赖逻辑。从今天的法律角度看今天政府对经租房政策的执行状态则更是令人不可思议。政府今天这种继续状态不仅仅是赤裸裸的违法问题，从一般社会情理及道德角度看，这实际上就是低劣的市井无赖式的选择——明知错误、明知违法，反正我就是坚决不返还你，反正法院百分之百的是不受理，即便一时疏忽受理了，政府也必然胜诉，我凭什么还你。当政府的价值选择成份中不再有对道德、文明、情理及法律文明的一丝责任或顾忌时，当司法审判机关的价值与其狼狈一体时，人们在这种无赖式的综合状态面前是十分无助及无奈的。以北京为例，成百上千逾万的租房户经年累月与政府部门进行和平交涉，尽管所有政府的地籍及权属档案中无一例外的有非常清楚的权属者的清晰记载——所有权人就是那些经租房户，但政府继续以无赖方式非法控制经租房的决心未有丝毫动摇。最近，北京及全国各地的政府部门在经租房的行动上出现了一些赤裸裸的逆国家法律价值而动的更加野蛮的举措，诸如北京市对非法控制了近半个世纪的经租房开始大规模的出售行为（这种非所有权人非法出售他人合法私有房产的行径属中国权者的独有，但对这种出售行为的无效及非法的价值判断属文明人类所共有）。这是对规则文明及文明人类共同敬畏的道德文明的粗暴及野蛮践踏，更为野蛮及恐惧的是，所有权人对这种恶行无能为力，没有任何认真听取他们呼声的部门或个人，寻找不到任何以文明方式制止这种野蛮的途径。庸俗的法院更是几十年一曲不变调——不受理。一边是毫无遮拦地对法律及国家价值的野蛮践踏，一边是近半个世纪来被这种野蛮恣意蹂躏的受害人的状告无门及绝对无助，人们生活在一种不可思议的社会状态之中，这是值得思考的。
　　 经租房问题的解决不存在复杂的法律技术判断问题，更不存在对经租房权属归属的事实判断问题。理论上讲，中国有现行的宪法，有现行的调整含财产权在内的民事权益的民事实体法律，有保障含财产权在内的民事实体权益得以实现的民事程序法律及操持这些法律的审判机构，要说解决经租房问题困难很大是荒谬的。中国南方的许多大城市已开始的大规模的经租房归还工作的平稳进行，本质反映了只要政府决心大，没有什么不可逾越的障碍，但根据中国这种沉重的国情情势判断，有谁要说解决经租房问题不存困难那也是一种荒唐。经租房问题的解决关键在于如何果断昭然国家的决心问题，目前解决经租房问题的主要桎梏并不在于国家有无这个能力问题，而是国家能力价值的选择问题。现今中国这个国家很独特，一方面，在向依法保护公民合法私有财产法律价值的反方向运行能力方面表现出超越人类想象的能量，另一方面，其坚韧地表现出对任意违反现行国家规则、恣意侵犯所有权者合法权益行为超乎想象的包容。半个世纪的经租房政策，半个世纪的违宪状态，权益人半个世纪的难以言尽的苦难，结束之，它不仅仅涉及到一个恢复法律的既有状态问题，这里还涉及到道德及文明价值的问题。现在即迅捷解决问题是有保障的，唯一的障碍即是国家什么时候才下决心结束自己对既得利益者的包容及让步，国家目前的这种寡断唯一的获益者即是继续非法及不道德的控制着经租房户的那些权者，另一既存的现实是经租房户继延了半个世纪的屈辱、愤怒以及人们对国家宪法、法律价值及政府行为价值的正当性、真实性的质疑。现在国家应做且能做的是立即作出归还权益人的房产及其权益的决定，这是需要立即做的事，至于如何归还只是一个技术的酝酿过程，这已不再仅仅是经租房权益人的需要。国家的价值、国家行为的正当性、国家如何理性对待规则都将在这种归还与否的价值选择中得到许些救赎或是相反。（转自：经租房网）